第三章 服务需求
履约期限：一年，服务期满后，采购人对供应商的服务满意,采购人可以通过一年一续签的方式，续签服务合同。最多续签两次，总服务期限（含初始期限）不得超过3年
履约地点：沈阳市和平区行政区域内采购人指定地点。
付款方式：季度支付。每完成一个季度服务后，经验收合格后，乙方按合同出具完成额发票，甲方付款。
服务清单
包 组 号：001
包组名称：区委、区政府集中办公区物业服务项目
一、项目概述
1. 服务地点：沈阳市和平区十一纬路74 号
2. 服务面积：5栋办公楼，总建筑面积30925平方米。其中，1号区委办公楼:建筑面积约 12000 平方米；33间办公室，大型会议室2个，中型会议室14个，小会议室4个;2号区政府办公楼:建筑面积约 10736 平方米；3号区办公楼:建筑面积2789平方米；4号办公楼:建筑面积约 1000平方米；5号档案局办公楼:建筑面积约 4400 平方米；机关食堂、浴池等附属配套建筑物；机关大院院内面积约 1000平方米;区里组织的会议、活动场所。
3. 服务范围：建筑物的维修、养护和管理；设施设备维修、养护、运行、管理等服务；环境卫生保洁、绿化管理；会议服务;公共秩序维护，机关收发文件、报刊服务，物业相关档案资料管理等。
二、物业管理服务事项内容
1.楼宇建筑物的维修、养护和管理
定期对建筑物进行检查和维护，并做好记录;对于公共部位的结构、设施，如发现有损坏应及时予以修补完善，维护建筑物的原有建筑结构，不得擅自改变建筑物造型及色彩，以维护建筑物原有风格和结构安全。
①房屋档案资料齐全，分类成册，管理规范，查阅方便。
②建立工作时间值班制度，设立服务电话，及时处理报修业务。
③建立并落实维修服务承诺制，零修、急修及时率 100%，返修率不高于 1%，维修服务回访率100%，维修质量合格率达到98%。
④公共设施完好，无随意改变用途，发现缺损 3日内修补完毕。
⑤维修服务满意率达到98%。
2.设施设备（包括特种设备）维修、养护、运行、全面管理服务。
(1)总体要求
①确保各项系统设备处于正常状态。
②制定各项设施设备管理制度，制定各系统设备的中长期保养维修计划。
③严格执行岗位交接班制度，做好工作衔接。
④设施设备应急预案措施的制定与定期演练。
⑤做好防事故、防破坏等安全防范工作。
⑥降低能耗，并提出改进建议。
⑦工作质量记录须完整、准确、有效，并做好存档。
⑧根据季节变化，做好各项设备防冻保暖降温工作。
⑨及时处理各项跑、冒、滴、漏、堵、松、异响现象。
⑩各专业技术岗位均具备相应任职资格，持证上岗。
？制订设施设备安全运行岗位责任制和定期巡视检查维修保养、运行记录、维修档案等管理制度，并严格执行。
？设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘，确保机房环境符合设备管理要求。
？配备所需技术人员。专业技术人员、维修人员必须持证上岗，严格执行操作规程
？确保设备良好，运行正常，一年内无责任管理事故。
（2）供电系统
对办公楼(区) 供电系统高、低压电器设备、电线电缆、网络网线、照明装置等设备正常运行使用进行日常管理和养护维修。
①保证 24 小时正常供电，变电所 24 小时值班，每小时巡视1次。
②制定临时用电管理措施及停电应急管理措施预案并严格执行。
③保证双路电源正常运行，做好电源系统的维护、保养和管理工作，如遇有紧急停电换路倒闸切换时间不超过 5分钟。
④对供电设备设施坚持每天不少于 8 次检查巡视，对易损配件要及时更换。
(3)弱电系统
①按工作标准规定时间排除故障，接到故障报修 5分钟内到达现场，及时组织抢修，保证各弱电系统正常工作。
②电话、计算机终端接到报修应及时到达现场，全力配合相关部门在规定的时限内完成维修工作，确保机关工作不受影响。
③经常巡视检查各会议室音响及多媒体设备，发现故障及时维修，保证其始终处于完好状态，能够随时开通。重要会议及活动，按甲方要求提前做好准备工作，保证会议及活动顺利。
(4)给排水系统
①按规定对水箱、水池进行卫生清洁，保证饮用水达到行业规定的标准，操作人员按照规定进行健康体检，健康合格证件必须齐全。
②排水系统畅通，确保地下一、二层(设备间、锅炉房、变电所、油库、车库)无积水侵泡。
③遇有事故，维修人员在规定时间进行抢修，确保无大面积跑水、泛水、长时间停水现象。
④保证地下一、二层各污水井自动排水设备设施始终处于正常工作状态，坚持每1小时巡查一次，并做好检查记录。
⑤制定事故应急预案，并严格执行。
(5) 电梯系统
电梯运行管理和对机房设备、井道系统、轿厢设备进行日常运行管理和养护维修。
配设电梯安全管理负责人员（持证上岗）。建立电梯运行管理、设备管理、安全管理制度，制定应急技援、安全预案，并严格按预案组织应急技援。严格执行国家有关电梯管理规定和安全规程，电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备。电梯出现故障，接到报修后专业维修人员应在 10 分钟内到达现场抢修，及时排除故障。电梯设施完好率达到 99%。
(6)空调系统
集中空调系统的运行管理及冷水机组、新风机组、水泵、风机盘管管道系统、各种阀类、采气装置和各类风口、自动控制系统等设备的日常养护维修。
建立空调运行管理制度和安全操作规程，保证空调系统安全运行和正常使用。定期巡查设备运行状态并记录运行参数;空调系统出现运行故障后，维修人员应在 10 分钟内到达现场实施维修，并做好记录，零维合格率100%。
(7)锅炉系统
负责办公楼冬季供暖及浴池热水，锅炉设备的维护保养以及油库安全管理。制订安全管理制度及应急预案，并严格执行。保证冬季供暖温度，室内温度不低于 18 度，保证洗浴用水安全，司炉人员对设施设备要勤巡查，每天对排风换热器进行日检，对设施设备每一小时巡查一次,发现问题要及时汇报，乙方安全负责人员组织按应急预案抢修与救援，并做好记录不能擅自违规进行操作。司炉人员要持证上岗熟悉设备安全的操作，保证设备使用安全。
3.环境卫生保洁、绿化管理
制订详细具体、明确的各部门保洁操作规范，严格按照预定清洁标准及作业频度操作，并建立督查、补洁制度，实行工作日“全天候”保洁管理。重点是领导办公室内卫生服务庭院花卉按要求摆放，花草树木规范养护管理。
①保洁设施完备，并定期对地面、墙面、卫生洁具等部位进行养护(地面每月做一次机械清洁养护)，确保地面光洁无污渍。
②本管理服务项目范围内所有区城卫生保洁、确保实行全天候标准化清洁保洁，有专人监督检查保洁工作。
③各楼层重点办公室实行 7:30 时前或晚 6:30 时后保洁，公共办公区域实行夜间保洁，室内环境达到“四无”:无灰尘、无异味、无杂物、无污垢，办公家县表面光滑光亮窗户干净明亮、无水印、无手印，桌椅、物品摆放整齐有序。1 号办公楼 8-9 层，二号楼8楼每周双休日及节假日安排保洁员轮流值班。
④公共区域卫生间、走廊、楼梯通道、电梯间、电梯轿厢、大厅、门窗镜及其他公共部位实行工作日全天候保洁，定时打扫，用纸巾擦拭无灰尘。
⑤各种设施无灰尘、无油渍，无擅自占用和堆放杂物现象。
⑥地下停车场每天清洁二次，庭院每天随时保洁，及时清扫烟头、纸屑、石块、残土、树叶等，垃圾日产日清日运。卫生清理、垃圾清运及时率达到 100%。
⑦绿地无改变用途、破坏、践踏、占用现象，无明显杂草、无纸屑、烟头、石块等杂物。
⑧办公楼(区) 树木、花草、绿地等的日常养护管理。花草树木养护及时，长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损现象。
⑨除“四害”管理和卫生消毒，灭鼠、灭蚊、灭蝇、灭蟑螂达到全国爱卫会规定的标准。科学有效地进行卫生消毒。
⑩保洁服务满意率达到 95%以上。
4.安全保障及公共秩序维护
（1）安全保障管理
①熟悉各种保安设施和系统的操作效能，例如:门禁系统、报警控制系统和公共消防设施，严谨地做好保安工作。
②应熟悉政府内部各部门人员，同时与各部门保持良好的沟通关系。
③上班前必须保证良好的仪容仪表和服务形象，着装整齐、仪表端正，做到谈吐文明、礼貌待人。
④严格把关，控制人员和物品进出，办好必要手续和记录，物品出入必须要有出门证。对拖运货物的车辆要进行严格检查，货物与出门证相符方可放行。
⑤所有保安人员严禁向机关内外人员索取或收受钱物。
⑥严禁酒后上班、上班期间睡觉、非吸烟室吸烟、上班期间接待亲友等行为，不做与工作无关的事件。
⑦尊重上级、服从指挥，具有严密的组织纪律性，遵守保密制度。
⑧不做有损他人人身权利、有损政府形象的事情，工作期间严禁有任何打斗事件。
⑨诚实可靠，有正义感，对违法、违规现象敢于指正。
⑩机关内发生失窃并造成损失，视情况和职责承担相应经济赔偿。
(2）公共秩序维护
①24 小时门卫管理:接待外来办事人员，文明用语，有礼有节，态度良好，并实行进出登记制度，来访者必须说清楚所访问的部门或者姓名，用电话联系相关部门确认后，方可登记进入机关大楼。制止在门口随意停车、人员聚集、拦截车辆行为，对蓄意闹事者坚决劝阻，确保办公秩序良好，使门卫真正成为本物业的安全和文明窗口。
②24 小时巡查管理:制定合理的巡查路线和巡查制度，巡查以安全保卫为主，做好定点打卡登记制度，防止漏岗漏巡，纠正违规行为，排除不安全因素，及时处理突发事件,同时兼顾设备运行和环境卫生状况。
③24 小时受理报修:设立并公开服务报修受理专线电话，认真记录报修电话内容和处理情况，并建立信息反馈制度，将处理结果及时上报甲方。
④24 小时对停车场、车库进行管理。登记出入库车辆，定期检查停放车辆，做好外来车辆疏导、指挥车辆停放、防止危险品和可疑人员进入院内及地下车库。
⑤双人24 小时监控管理：拥有建（构）筑物消防员五级及以上资格证书，防止各类不利于机关治安秩序特别是盗窃、火灾、打架斗殴等事故和危害机关稳定的事件发生，一旦发现立即报告，并做好记录;参照监控室管理规定执行。
⑥组织处理各类突发事件。制定针对甲方特点的突发事件应急处理预案，有针对性制订应对火灾、盗窃、意外治安事件、骚扰“甲方”秩序、重大设备事故和自然灾害的应急处理，并做必要演练。一旦发生案情时，即予果断、及时、妥善地加以处理，努力将损失和影响降到最低点。
5.会议服务
①做好会议及各类活动前的各项准备工作，包括参会人员车辆停放、电梯控制、引导标志设置、会议室温度控制、通讯、灯光、音响、会标悬挂、桌椅摆放和大屏幕播放等工作。
②负责会议中的各项服务工作。
③会议后及时清理，使会议室恢复正常使用状态，保证随时使用。
④会议服务准时，服务满意率 98%以上。
6.机关的收发文件、报刊服务
①完成当天的各类文件、报刊、信件签收、发放和送达工作，急件随发随送，做到准确、及时、无误。
②收发服务工作满意率达到 98%
7.相关档案资料管理
①管理与物业相关的工程图纸、档案、竣工验收资料；建立健全设施设备基础档案，安保、消防档案、设备设施维修档案。
②每季度提交物业管理专题报告，春秋上报设施设备大修及维护保养计划。
8.其他要求
①维护机关及甲方利益和形象，遵守机关各项规章制度。
②乙方管理人员和专业技术人员必须持证上岗，员工统一着装佩戴明显标志，工作规范,作风严谨，文明服务，严格考勤。
③服务满意率达到 95%。
三、人员配备及岗位要求（71人）
1.项目经理（1人）
男女不限，50 周岁以下， 大专以上学历，善于管理、沟通;熟练掌握物业管理政策法规、标准化服务要求及工作程序;有较强的组织、计划、协调能力及较高的领导管理水平和团队精神、爱岗敬业。
2.工程主管（1人）
男，50 周岁以下，相关专业 10 年以上工作经验，大专以上学历，须建筑电气、机电工程、电力工程、建筑智能化、电气自动化专业任一专业技术证书。（投标文件中须提供证书证明材料）
3.强电设备运行和维护人员（4人）
男，60周岁以下，相关专业3 年以上管理工作经验，须有高压电工证。（投标文件中须提供4人证书证明材料）
4.空调维护人员（1人）
男，60周岁以下，熟悉物业管理系统设备、设施的运行、维护、管理工作。具有 3 年以上设备运行管理维修经验，并且须有制冷与空调设备运行操作作业证。（投标文件中须提供证书证明材料）
5.司炉人员（1人）
男，60岁以下熟悉物业管理系统设备、设施的运行、维护、管理工作。具有 1以上设备运行管理维修经验，须有安全管理和作业人员G2证书。（投标文件中须提供证书证明材料）
6.水暖工（2人）
男，60周岁以下，熟悉给排水设备、设施的运行、维护管理工作，具有 2 年以上设备运行、维修、管理、经验，熟练掌握水、电焊技术。
7.木工（1人）
男，63周岁以下，熟悉物业管理系统设备、设施的运行、维护、管理工作，具有门窗、桌椅等设施维修能力，及 2 年以上木工工作经验。
8.音响人员（1人）
男，50周岁以下，熟悉物业管理音响系统设备、设施的运行、维护、管理工作。具有 3年以上设备运行管理维修经验。
9.保洁人员（13人）
女，年龄50周岁以下，五官端正，责任心强，特殊岗位保洁人员定期体检。
10.会服人员（7人，含会服主管一名。）
女，40周岁以下，身高163 以上，高中以上学历，有会议接待服务或行业前台服务经验，形象好，气质佳，沟通能力、服务意识强。
11.保安主管（1人）
男，63岁以下，有三年以上保安队伍的管理经验，政治可靠，作风正派，身体健康品行良好，身高达到1.70米以上，仪表端庄，能胜任执勤等护卫任务，无违法犯罪记录。
12.保安队长（1人）
男，50 岁以下，有三年以上保安队伍的管理经验，政治可靠，作风正派，身体健康品行良好，身高达到1.70米以上，仪表端庄，能胜任执勤等护卫任务，无违法犯罪记录。
13.保安人员（37人）
（1）保安人员要求
年龄在 18一50 岁左右，身体健康，品行良好，身高达到 1.70 米以上，政治可靠,作风正派，无被刑事处罚、劳动教养、收容教育、强制隔离戒毒或者被开除公职、开除军籍等不记录。
（2）其中含安全管理人员2人，男女不限，要求须有安全管理和作业人员A证（投标文件中须提供证书证明材料）；及消防安全管理人员5人，男女不限，要求须有建（构）筑物消防员职业证书五级及以上职业资格证书或消防设施操作员证书五级及以上。（投标文件中须提供证书证明材料）
（3）保安具体要求
①甲方对乙方派驻的保安人员有监督管理权，如保安人员有违反规定、合同约定行为的，甲方可以要求乙方整改。
②乙方派驻的保安人员应当是经过严格政审、身体检查、严格训练后，政治可靠、品质优良、未有犯罪记录的合格保安员，上岗前须向甲方提供所有保安的身份证复印件、无犯罪记录复印件。
③乙方定期检查并提供有关的安全隐患信息，防范安全事故发生。
④乙方应该指定具体楼层的安全负责人。
⑤乙方有岗位人员调整应该向中心汇报。
⑥如公安消防提出整改要求，乙方应该及时整改并上报整改方案及措施给甲方。
⑦保安范围：[1]区委（1号楼）、区政府（2号楼）、（3号楼）、（4号楼）、档案馆（5号楼）， 楼内安全及大楼周边5米内安全；[2]区委院内安全。
四、其他
1.中标人必须按照《中华人民共和国劳动法》的规定执行，须保障所用人员待遇不得低于现行国家规定标准，须保障为所用人员上保险，如遇劳资纠纷工伤保险等问题，由中标人自行解决。投标报价包括：人员工资、国家规定需缴纳的相关社会保险、法定税费等须缴纳的费用。
2.乙方必须无条件听从甲方指挥。
3.保洁耗材由乙方提供。
4.甲方可以随时向乙方提出申请，由乙方无条件进行调换人员。
5.制定并落实保密管理制度，未经批准不得在办公区照相、录音和录像，不得泄露用户未公开的工作内容、工作人员内部电话、车牌号等私人资料。
6.乙方必须保证派遣的人员，身体健康、符合相关管理条例等规定条件，无违法犯罪前科。物业公司应向用人单位提供公司的个人档案，以及政审材料，为公司工作人员提供统一的服装、标志、工作证件、配备基本的器械（防刺服、防割手套、辣椒喷剂、橡胶警棍、警用钢叉），并履行对公司工作人员的管理，教育和培训责任，确保安全服务的优质高效。同时保证定期更换服装、定期维护、更新器械。
7.乙方必须严格管理派出人员，制定内部规章及考核处罚规定，并严格检查考核派出人员。
8.乙方派出的工作人员在工作期出现劳动争议或任何人身伤害均与甲方无关，甲方不承担任何责任，由乙方承担一切责任。派驻人员因自身及第三方原因造成已方或他方人身或财产损害的，由乙方先行承担赔偿或垫付责任。
9.乙方必须配备充足的特种设备及重点部位（如锅炉房、油库、水箱、电梯、变电所、中央空调等）的工作人员并必须持证上岗且落实安全责任。
10.乙方必须配备至少2名专职安全管理人员（必须持证上岗）及5名消防安全管理人员（必须持证上岗）。
11.乙方承担所服务院区的一切安全主体责任，甲方不承担任何责任。
12.将中标金额的百分之五(5%)作为绩效考评经费，每季度末评测，达到合同规定标准且无重大工作失误，季度末与相应物业费一并支付;如未达到合同规定标准或出现影响会议、活动正常进行及上访人员进入办公楼内、闯入领导办公室等严重工作失误一次扣减当月管理费用，出现上述严重工作失误两次扣减一个季度管理费用，超过三次视为不合格，扣减绩效考评经费。
