第三章 服务需求
采购人应对服务提出详细的内容、标准及相关要求。
包组编号：001
包组名称：中国共产党康平县纪律检查委员会采购物业服务
最高限价：人民币1620000元。
一、项目基本情况
1、服务地址：康平县滨湖一街15号
2、服务面积：6600平方米
二、履约期限
合同签订之日起一年。第一年合同期满，采购人对中标供应商进行考核，若中标供应商服务满足合同要求，采购人有权再和中标供应商续签一年。
三、付款方式
付款方式：按月付款；
付款条件：完成上月服务并验收合格后支付上月合同价款，累计付款额不超过合同价款。
四、人员岗位配置及要求（31人）
（一）物业办公室（1人）
1、项目经理1人
要求：男女不限，精通物业管理组织运作实施，并具有较强的管理和沟通能力。
（二）工程维修技术人员（1人）
1、电工 1人
要求：男性，具有强电专业基础知识，熟悉电气设备维修、保养等工作。
（三）保洁人员（5）
1、保洁班长兼专项保洁 1 人
要求：女性，五官端正，组织协调力强，熟悉清洁工作流程及各清洁药剂的使用。
2、保洁员3人
要求：男女不限，五官端正，动作利落，具有较强的服务意识，职业素养佳。
3、外围保洁员兼绿化工1人
要求：男女不限，五官端正，动作利落，具有较强的服务意识，职业素养佳。
（四）秩序维护人员（10人）
1、秩序维护领班1人
要求：男性，身高不低于1.75米，熟悉秩序维护管理各项工作内容与标准，团队组织管理能力强，责任心强，人员选聘时退伍或转业军人、中共党员优先。
2、白班礼宾员3人
要求：男女不限，男性身高在1.75米以上，女性身高在1.65米以上，身材挺拔，反应灵活，责任心强，人员选聘时退伍或转业军人优先。
3、监控员兼谈话室安检2人
要求：男女不限，身材挺拔，反应灵活，责任心强，人员选聘时退伍或转业军人优先。
4、夜班秩序维护员4人
要求：男性，身高在1.70米以上，身体健康，品德良好，责任心强，人员选聘时退伍或转业军人优先。
（五）会议服务人员（1人）
1、会服员 1 人
要求：女性，身体健康、五官清秀、举止端庄、吃苦耐劳，具备相关的礼仪知识，服务得体大方，礼貌热情。
（六）餐饮服务人员（13人）
1、厨师长 1 人
要求：能烹制中餐菜肴并可制定菜谱，有较强的组织、管理和协调能力。
2、厨师 2人
要求：能根据规定菜谱烹制中餐菜肴，符合大众口味。
3、明档厨师 1人
要求：能根据规定菜谱烹制明档菜肴，符合大众口味。
4、面点师 2 人
要求：能够制作各种中西面点及生日蛋糕。
5、面点工 1 人
要求：能够制作各种花样繁多面点，能吃苦耐劳。
6、洗消工 3 人
要求：责任心强，能胜任相关工作，工作熟练。
7、切配工 2人
要求：责任心强，能胜任相关专工作，工作熟练。
8、服务员兼库管 1 人
要求：五官端正，举止端庄，能吃苦耐劳。
五、项目委托管理事项
（一）工程维修
（二）卫生保洁、环境卫生清洁
（三）秩序维护
（四）会议服务
（五）餐饮服务
（六）针对采购人特点的特殊服务
六、项目管理质量标准及要求
（一）房屋附属设备设施日常维修保养
1、强电维修保养
（1）对采购人楼内所有电井、电箱、配电柜、用电设施每周检查维护保养一次，确保用电安全。（保养包括紧固螺丝、调整相间平衡、测开关线路温度、清洁卫生等等）；
（2）保证采购人楼内亮化照明完好，每天巡检一次，更换损坏灯具及光源不超过12 小时（采购人负责材料购买）。
2、日常维修应急报修，10分钟到位维修处理，报修电话每天 24 小时畅通。
（二）卫生保洁、环境卫生清扫
1、负责服务区域内公共区域走廊、大厅、楼梯、会议室、更衣室、门窗、卫生间、电梯、消防设施等办公区域及休息日节假日开放区域的清洁卫生工作。
（1）每天早中晚三次对服务区域楼内的地面进行推尘和清洁，确保地面无灰尘、无水渍、无污渍、无垃圾纸屑，并随时巡视，发现问题立即处理。对人流量较大区域，增加地面的推尘次数；雨雪天气必须及时巡视并及时拖干地面水迹， 并设置小心地滑牌，采取临时防滑措施，避免意外发生；
（2）公共区域走廊及大厅的附属设施，各种指示牌、大厅玻璃门、栏杆、门、门框、椅子、沙发地脚线、踢脚板及消防设施设备等，每天必须清洁 1 次，确保无灰尘、无污渍，不锈钢饰品要保持光亮、无手印、无灰尘、无污渍；
（3）保持公共区域的墙面无灰尘、无污渍、无蛛网，对墙面每周要进行一次大清洁；
（4）安全通道及楼梯每天要清洁 1 次，并确保楼梯内的附属设施设备无灰尘、无污渍杂物等；
（5）每天对电梯进行清洁，确保电梯内外光亮无手印、无污渍、无垃圾等，每周至少对电梯进行一次大清洁，包括电梯门槽；
（6）卫生间清洁做到干净无杂物无异味；
（7）随时检查公共区域、大厅的设施设备是否完好，如发现问题及时报修， 并随时了解维修情况，直至可正常使用；
（8）会议室、大厅卫生清洁
每天对各个会议室的地面进行推尘和清洁，确保地面无灰尘、无水渍、无污渍、无垃圾纸屑，随时保持每个会议室可使用状态；服务区域内会议室、大厅的附属设施，各种指示牌、大厅玻璃门、栏杆、门、门框、地脚线、踢脚板及消防设施设备等，每天必须清洁 1 次，确保无灰尘、无污渍，不锈钢饰品要保持光亮、无手印、无灰尘、无污渍；随时检查会议室、大厅内的设施设备是否完好，如发现问题及时报修， 并随时了解维修情况，直至可正常使用；
（9）地毯和地垫的清洁保养
每天对电梯地毯和室内擦尘地垫进行清洁，并随时巡视检查，发现杂物污渍要及时处理干净；每天早7:30更换电梯地毯，每天对撤下的电梯地毯进行清洗保养，确保电梯地毯干净整洁，无异味、无污渍；擦尘地垫每周要清洗 1 次，并确保干净整洁，无异味、无污渍。
2、采购人外围辖区范围内道路、垃圾站、公用设备设施等卫生清洁
（1）每天对道路、停车位进行清扫 2 次，全天保洁。保证道路、停车位、绿化带等无垃圾、无树叶、无纸屑、无烟头、无污渍等；
（2）秋冬落叶季节，增加清扫和巡视次数，确保落叶及时清理干净；
（3）冬季对积雪做到雪停后及时清扫，保证采购人的工作人员正常出入；
（4）道路指示牌、标识、辖区内垃圾桶每周要清洁，确保无灰尘、无污渍， 垃圾桶内的垃圾要随时进行清理确保无堆积现象；
（5）确保外围地面干净无杂物、无杂草青苔、无污渍、油渍。
3、垃圾分类与清运
（1）服务区域（包括办公区域和公共区域）每天至少收集垃圾 1 次，垃圾分类清运，保持垃圾箱、残茶桶无满溢现象，保持垃圾桶干净无灰尘；
（2）垃圾存放处要时刻保持干净整洁，确保无污水、无异味；
（3）每天定时收集垃圾，垃圾清运日产日清。
（三）秩序维护及消防安全巡视
1、秩序维护
（1）负责办公区域 24小时公共秩序管理及安全管理工作。
（2）负责大门岗门禁管理：礼貌接待来办事人员，按采购人规定对外来人员进行管理。制止在门口随意停车、人员聚集、拦截车辆等行为，对蓄意闹事者坚决劝阻，确保办公秩序良好。
（3）负责出入院内车辆查验、登记、摆放疏导工作，对院内停车场进行有序管理。
（4）负责 24 小时巡查管理：制定合理的巡查路线和巡查制度，巡查以安全保卫为主，纠正违规行为，排除不安全因素，及时处置突发事件，维护院内正常办公秩序，同时兼顾设备运行和环境卫生状况，严防常明灯，常流水等跑冒滴漏现象。
（5）负责安全监控系统的运行管理及紧急事件处置报告工作。
（6）24 小时对停车场、车库进行管理：登记出入库车辆，定期检查停放车辆，做好外来车辆疏导，指挥车辆停放。
2、消防安全巡视
（1）定期对消防设施进行巡查工作（主要包括，消防设施、设备齐全完好，可随时启用；消防疏散应急照明灯正常运作；消防疏散通道畅通，无任何阻碍；防火通道门口能随时处于关闭状态；楼宇四周消防通道无占用、停车等消防隐患。）
（2）每次对消防设备巡查（灭火器、消火栓），需填写巡查记录。
（3）发现消防设备故障与消防通道堵塞等问题，及时上报采购人领导。
（4）发现安全隐患问题与火情及时进行相应处理，出现重大火情立即组织人员疏散。
（5）每半年一次组织物业员工进行消防培训与演练。
3、突发事件的处理
（1）对于各种突发事件有应急预案；
（2）凡遇突发事件（指抢、盗、打架、闹事或重大纠纷等），必须保持冷静 ，立即采取必要措施，及时报告采购单位当值领导；
（3）驱散无关人员，保护好现场，留意现场周围的情况；
（4）对纠纷事件应及时了解具体原因，积极协调，劝阻争吵，平息事态；
（5）对伤亡事件应做好现场保护和通知抢救工作；
（6）秩序维护领班在接报突发事件后应立即赶到现场，做好疏通控制工作，防止事态扩大，并拍照留证。
（四）会议服务
1、会议室清洁
每日将服务区域内会议室清洁两次, 保证随时可以会议使用。
2、会议服务工作
（1）有会的会议室门口需设立一个站立岗，随时接待前来参加会议的人员；
（2）会前准备工作要认真看清会议预定单，如会议性质、参会领导人员（主办部门联系人及电话、会议时间、地点、场型、设备、及特殊服务要求等）会议前一天与主办部门沟通；
（3）会议服务员根据开会时间提前一个小时会议室门前及沿途进行引领，会议服务员不得擅自离岗，保持一小时站立；
（4）会场布置根据要求进行场地摆台，同时对所准备的物品进行检查如茶杯、笔、纸、名卡等等，每样物品的摆放都需要按照摆放标准，用尺精确测量位置，前后左右吊线测量是否保持直线，不得有分毫偏差；
（5）会前清洁会议室内所有陈设，做到一尘不染；椅子摆放要整齐，数量要与会议人数相等通常椅子与椅子的距离为20公分除特殊要求及人数增加，椅子必须采用掉线的方式摆放且必须保持在一条直线上；在摆台面时要求物品要干净、整洁、方便客人使用，物品要横齐竖直，规范合理；
（6）把事先准备好的纸、笔、垫板、水、水杯、杯垫、茶叶等摆在正对客人的台面上；指示牌必须清晰明了，用词准确；名牌必须用掉线的方式摆成一排，沿上桌边对齐，每个座位的名牌位置必须保证完全相同；
（7）会议开始时员工要观察四周是否有没入座人员应及时疏导，会议开始后服务人员应主动关好门在门口守候随时为客人开门，保持站立不动，不得擅自离岗；
（8）服务人员应提前会议十分钟把茶泡好，茶水一般在 15 到 20 分钟给添加一次，但要牢记三轻、一快（三轻：说话轻、走路轻、操作轻，一快为服务快） 服务要有礼貌，时刻保持清醒头脑，确保会议安全，尽量在服务中不影响会议； 如遇到重要领导讲话时不要随意走动和添加茶水；
（9）当一切服务妥当之后服务人员应站在会场两侧随时为客人服务；
（10）会议中途有茶休或午休时应及时到会场内进行整理会场，整理调整好台型及椅子，需要更换及补充相应物品的要及时，同时通知保洁进行场地清理， 桌面上的物品重要资料员工不要随意翻动；
（11）会议重新开始前应酌情重新为客人更换茶水等；
（12）会议结束后，员工应站在门口两侧，面带微笑欢送宾客，并提醒参会人员拿好随身物品，同时由工作人员把参会人员送到电梯里以微笑和欢送。待电梯门合上后方可离开；
（13）会后进入场地及时检查是否有客人忘记带走的物品，如果有应及时上交并做好登记；
（14）配合搬运物品及资料送到指定地点。
（五）餐饮服务
1、食堂服务事项范围
（1）负责提供采购人单位工作人员周一至周五工作日早、中、晚餐出品；
（2）负责提供采购人食品安全管理服务；
（3）负责采购人重要活动和各类应急任务的工作餐保障；
（4）做好成本核算，做到日清、周结、月核算；配合采购人物品验收、原材料的配料、菜品的出品服务及管理；
（5）负责采购人厨房餐具用具的清洗消毒服务管理及食堂用餐区内外环境卫生的清洁保障工作；
（6）负责采购人食堂加工设备及其它设施卫生清洁与管理；
（7）负责所使用各种设备设施的规范操作，承担安全责任，做到爱护设备， 安全使用；
（8）严格遵守采购人各项规章制度，服从采购人管理人员监督管理， 做好采购人交办的其他工作任务；
（9）能够圆满完成采购人安排的其他临时性工作。
2、食堂服务要求
（1）对厨房、餐厅均有严格的卫生管理制度和食品安全保障制度；
（2）厨具、餐具均符合国家相关卫生标准，做好菜肴留样备检工作，确保不发生因食物、餐具不卫生而导致用餐人员身体不良反应事件；
（3）制定周食谱，公布并严格执行，食谱要确保主副食花色、品种、营养及人体每日所需的热量。做好食堂每日早、中、晚餐的供应保障工作，严格按照要求确保主副食品的品种、数量质量，做到种类丰富，营养均衡，有益健康，适合大众口味；
（4）每季度做好服务质量满意度测评，根据测评情况及时调整服务方案和落实改进措施，不断提高管理服务水平。
（5）按要求做好各类用餐、工作接待的餐饮保障；
（6）指标要求：卫生质量合格率 100%；工作人员保证身体健康状况良好， 拥有健康证和年体检率 100%；通过满意度测评就餐人员满意率达到 90%以上。
（7）物业员工应与采购人工作人员错时就餐。
（六）针对采购人特点的特殊服务
1、谈话室服务
对谈话区执行清洁。地面每天清洁一次，标准为干净无印记，附属设施每天清洁一次，标准为干净、无灰尘。
2、保密管理制度
由于采购人的特殊性，需制定符合实际情况，操作性强的保密管理制度，并对员工进行教育及培训。
七、费用构成
1、投标人负责费用范围：员工的工资、社会保险统筹、工会经费、法定假日加班费、工服折旧费、体检费、管理费及法定税费等。
2、其他说明
投标人的报价应包括为完成本项目各项服务可能发生的全部费用及投标人的利润和应交纳的税金等。包括但不限于员工各岗位工资、社会五险[养老、失业保险、工伤险、医疗、生育保险、大额医疗（66.00 元/年）]；工会经费；物料费；服装费；管理费；税金等。投标单位所报价格中，有关取费项目应符合国家有关规定（应满足国家最新缴费基数）；员工工资标准应满足国家最新工资标准要求，如有缺项取费、零报价取费或不能满足上述要求，则该投标文件按无效标书处理。费用范围投标人的投标报价为含税价（以人民币为结算单位）。投标报价需按照上述要求的投标事项进行报价，必须保证员工工资不低于沈阳市政府规定的最低工资标准，并按照市政府现行规定的种类、满足市政府最新缴费基数要求，为员工缴纳全额保险等。
八、其他服务要求
1、遵守采购单位规章制度和保密规定，维护采购单位的合法权益和形象，不得借采购单位的名义做虚假和不实宣传。
2、委派的全部物业服务人员要求，男性年龄55周岁以下、女性年龄50周岁以下。
3、严格审核录用本物业项目员工。如调整管理人员及技术骨干，应事先与采购单位协商，并将新进人员的情况书面向采购单位通报，经采购单位同意后实施。
4、物业公司未按合同约定的质量标准履行管理服务职责，给采购人造成损失的，采购人可要求物业公司按实赔偿；因物业公司管理服务质量问题导致采购人无法履行合同内容的，采购人有权单方解除合同。
5、因物业公司原因导致重大火灾、失窃等事件的，采购人有权单方解除合同，并要求物业公司赔偿相关损失。
6、中标单位与采购人签订物业服务合同后,物业全部人员必须在24 小时之内到位。组织好交接工作。保证设备运转和各项工作不中断。
