机关生活小区物业管理采购项目更正公告

一、项目基本情况

原公告的采购项目编号：czsjcg202607-007

原公告的采购项目名称：机关生活小区物业管理采购项目

首次公告日期：2026年07月03日

二、更正信息

更正事项：采购文件     

更正内容：

问题1：质疑事项1：人员配备→一、拟为本项目配备的项目经理（1人）（4分）→1.具有二级及以上物业管理员（师）证书，得2分；事实依据：（一）本项目服务业态、服务规模、服务内容，三级物业管理员技能完全可覆盖全部管理需求；本项目服务内容仅为常规机关小区+办公区基础物业服务，包含安保秩序、日常设施维保、保洁绿化、业主报修、简单装修管控、消防日常巡查等常规物业基础运营工作，无大型商业综合体、超高层写字楼、大型商业综合体等高复杂度、高统筹难度物业运营场景。根据人社部《物业管理员国家职业技能标准》规定：三级物业管理员（高级工）：掌握住宅小区、办公园区全流程日常运营管理、人员统筹、业主沟通、设施运维、消防管理、纠纷处置全模块技能，可独立完整负责住宅小区、机关办公类物业项目全周期管理；二级物业管理员（技师）：核心能力偏向大型多业态综合体、多项目统筹、行业标准制定、复杂招投标策划、跨区域多项目管控、行业技术攻关等高阶管理工作，适配多项目集团总负责人、大型商业综合体项目总负责人岗位。本项目仅5个小型点位，合计最低配置人员仅25人，属于中小型机关住宅小区+办公物业，日常管理工作难度、统筹规模完全在三级物业管理员技能覆盖范围内，项目运营不存在必须二级技师资质才能胜任的管理工作，硬性要求二级证书无实际服务必要性。（二）该评分条款设置存在排斥潜在投标人、违反政府采购公平竞争原则；持有二级物业管理员（技师）证书从业人员存量少、取证门槛高：二级技师取证要求取得三级证书后连续从业5年以上，或是参与物业管理行业技能竞赛，参赛人员排名前10%的选手才可直接晋升二级/技师技能等级：获证难度大，取证周期长、持证人员稀缺：而三级物业管理员为行业通用持证等级，绝大多数中小型物业企业项目经理均持有三级证书。招标文件要求项目经理持有二级物业管理员证才能获分，人为抬高加分门槛，大量具备多年机关小区服务经验、履约能力优秀、完全满足本项目管理需求的企业，因项目经理仅持有三级证书无法获取该2分加分，直接降低综合得分，变相限制、排斥大量本地合规物业企业公平参与竞争，违反《政府采购法实施条例》第二十条“以不合理条件对供应商实行差别待遇、歧视待遇”相关规定。（三）三级物业管理员完全满足本项目全部岗位职责硬性要求招标文件明确要求项目经理工作日在岗、统筹小区安保、维保、保洁、绿化、报修、装修管控、安全巡检、对接甲方、处理群众投诉等日常管理工作，上述全部工作内容均为三级物业管理员标准培训、考核核心内容，三级持证人员完全具备独立履职能力，无需强制要求二级技师证书。

回复：本项目要求“物业管理员”为与项目贴合的职业技能证书，要求二级及以上为结合项目物业服务的复杂程度，要求具有更加专业的物业服务能力， 本次招标项目标的为4个机关生活小区和1个市政府综合办公楼，因市级政府综合办公区需要保证24小时政府办公物业服务及安全零事故要求，物业服务标准高于一般综合写字楼及住宅小区；另外机关生活小区内仍有正在办公的政府部门及国有资产房屋；小区内多为70、80年代房龄的老旧建筑，其中还有市级文物保护建筑；小区内古树较多，对园林维护要求较高；部分房屋产权较为复杂，历史遗留问题较多；小区内业主大部分是机关干部职工，老龄业主较多，其个性化服务项目多、标准高，以上因素导致物业管理的服务、协调和各种矛盾投诉处理等方面比一般商品房、安置房住宅小区更为复杂，难度较高，因此物业主要管理人员的行业标准在没有违反相关法律法规前提下不宜使用最低标准。此证书的设置为结合采购需求的合理要求，且经前期市场调研，满足“二级及以上物业管理员（师）证书”要求的企业不少于三家，此条按招标文件执行。

问题2：质疑事项2：人员配备→一、拟为本项目配备的项目经理（1人）2.具有二级及以上企业人力资源管理师或二级及以上劳动关系协调师职业技能证书，得2分；事实依据：该条款仅认可二级技师及以上证书方可计分，门槛过高、与项目实际用工管理需求不匹配，存在排斥中小企业、限制公平竞争情形，申请将此条款修改为：具有四级及以上企业人力资源管理师或四级及以上劳动关系协调师职业技能证书，得2分。（一）四级证书技能完全覆盖本项目全部劳资、人事管理工作，二级证书高阶能力无使用场景本项目仅配置25名一线服务人员，项目经理仅需处理基础人事事务：人员招聘、劳动合同签订、社会保险的申报、日常考勤薪酬核算、简单员工矛盾调解、劳动法规基础宣传、用工台账登记。四级人力资源管理师/四级劳动关系协调员核心考核内容：劳动合同管理、基础薪酬社保、简单劳动纠纷调解、劳动法律法规基础应用，完全匹配本项目全部人事劳资工作需求，持证人员可独立完成全部用工管理工作原创力文档。二级技师证书核心能力：大型企业集体协商、薪酬体系顶层设计、复杂劳动仲裁案件处置、多项目人事统筹、企业用工制度顶层制定等高阶工作。本项目仅25人小型物业团队，不存在上述复杂管理场景，强制要求二级证书无任何必要性。招标文件全文无任何集体协商、大规模劳动争议处置、多项目人事统筹等对应二级技师能力的服务要求，评审标准与项目实际需求严重脱节。(二)仅限定二级证书作为加分门槛，构成不合理限制竞争，违反政府采购法规。取证难度差距大:四级(中级工):四级企业人力资源管理师或劳动关系协调员对应职业技能等级 “中级工”，属于国家法定中级技能资质;报考需具备对应从业年限或相关专业学历门槛，考试覆盖劳动法律法规、用工风险防控、劳资纠纷调解、薪酬社保实操等全维度专业内容，本身通过率有限、具有稀缺性，无需再抬高至二级技师标准。本项目专门面向中小企业招标，且面向全市物业企业开放投标，大量长期承接机关小区物业、仅持有四级人力、劳动关系协调证书的优质中小企业，因达不到二级加分门槛直接丢失2分，更变相抬高了中小企业参与竞争的门槛与难度，与本项目专门面向中小企业招标的原则不符。根据《政府采购法实施条例》第二十条，设定的技术、资质条件与项目实际需要不相适应，属于以不合理条件对供应商实行差别待遇、歧视待遇，本条款完全符合该违规情形。（三）四级证书为国家人社备案正规有效资质，合法合规可用于物业基础用工管理；四级企业人力资源管理师、四级劳动关系协调员均为人社统一备案、全国联网可查的正规职业技能等级证书，是中小企业HR、物业劳资专员通用上岗资质，官方认可其独立处理小微企业、小型物业项目全部基础人事、劳动关系协调工作，完全满足本项目履约要求人社通。

回复：本项目为专门面向中小企业项目，不存在质疑所述因分值设置而存在排斥中小企业，限制公平竞争情形。针对本项目的实际情况，项目经理在除了基础的人员招聘、劳动合同签订、社会保险申报、日常考勤薪酬核算、员工矛盾调解等工作外，还需完成以下多项任务：（1）信件、电话投诉，邻里纠纷等情况的现场应急化解和事件处理，回访投诉人；（2）在辖区内中大型维修方面需安排、协调物业人员配合甲方完成规定的维修流程，在现场核实与规定解释、维修报告的撰写、联系施工公司、施工公司入场时的手续办理、施工安全监督、项目验收、质保期追诉等环节全程主导参与；（3）独立完成辖区内部分国有资产租赁、合同签署等相关事宜；（4）对较多老龄业主的个性化需求（控制在预算内）及时安排调配合适人选提供服务；（5）本项目因受限于预算金额及人社部门相关要求，只能在预算内排表25人，但实际工作中如应急抢修、阶段性社区活动、业主个性化需求及有关部门要求的政治任务等情形，补充用工人员加上排表人员远超25人，补充用工人员费用在本招标项目预算外，由中标公司自行解决，但工作任务必须按时完成并纳入绩效考核，综合以上因素，管理场景较为复杂，主要管理人员需要较高的人力资源管理或劳动关系协调能力。此证书的设置为结合采购需求的合理要求，且经前期市场调研，满要求的企业不少于三家，此条按招标文件执行。

问题3：质疑事项：招标文件第四章评标方法和标准（综合评分法）中，第“2.4详细审查”部分关于资信分部分“人员配备”评审项：“一、拟为本项目配备的项目经理（1人）（4分）：1.具有二级及以上物业管理员（师）证书，得2分；2.具有二级及以上企业人力资源管理师或二级及以上劳动关系协调师职业技能证书，得2分；”项目经理评分设置二级及以上物业管理员（师）证书、二级及以上企业人力资源管理师或二级及以上劳动关系协调师职业技能证书作为评分项，评分条件设置不合理，与项目实际需求严重不符，排斥中小微企业，违反政府采购公平竞争原则。事实依据：1、本项目为专门面向中小企业的小型物业服务项目，物业项目经理的核心职责，根据招标文件第三章“采购需求”是统筹管理4个机关生活小区和1个综合办公区的安保秩序、设施设备、消防、卫生保洁、绿化养护、维修等物业服务。其核心能力要求是项目管理、团队协调、客户沟通和应急处置，而非极度专业的企业人力资源管理或劳动关系处理领域的职能。将这两项高等级的专业证书作为物业服务项目经理的评分条件，属于典型的“与合同履行无关”的资质或资格要求。如此高要求设置专门面向中小企业项目还有什么意义呢。2、经全面梳理滁州市公共资源交易中心近年所有公开挂牌的物业服务类政府采购项目(包括住宅和非住宅物业项目)招标文件、更正公告及评审标准文件，过往物业管理招标项目，从未出现将二级物业管理师和二级人力资源管理师或劳动关系协调师两类高等级且关联性不强的职业证书，与物业项目经理岗位硬性捆绑、设置为同一人员专属加分评审条件的情形，不仅与项目实际需求不匹配，也缺乏行业通行的合理性依据。

回复：本项目为专门面向中小企业项目，不存在质疑所述“排斥中小微企业，违反政府采购公平竞争原则”。具体回复详见问题1、问题2回复。

问题4：质疑事项：资信分 （36 分）荣誉：自 2023 年 01 月01 日以来（以证书或者证明文件的颁发时间为准），在物业管理工作中，投标人（或其所管项目）被物业行政主管部门授予荣誉的，每提供1个得 2分，最高得 4分。事实依据：1、授予荣誉的的单位“物业行政主管部门”排斥限制了各市各地为了加强物业管理，在行政部门内部而设立的“物业管理办公室”、“物业管理处”、“物业管理中心”等部门；2、授予单位限为“物业行政主管部门”，属于特定行业奖项，排斥限制党委、政府等其它行政部门。法律依据：：违反《政府采购法实施条例》第20条：采购人/代理机构有下列情形之一，属于差别/歧视待遇：（四）以特定行政区域/特定行业的业绩、奖项作为加分/中标条件；（八）以其他不合理条件限制/排斥潜在供应商。四：与质疑事项相关的质疑请求请求：建议：自2023年01月01日以来（以证书或者证明文件的颁发时间为准），在物业管理工作中，投标人（或其所管项目）被政府行政部门（包含行政部门内设的“物业管理办公室”、“物业管理处”、“物业管理中心”等部门）授予荣誉的，每提供1个得2分，最高得 4分。

回复：物业行政主管部门包括物业行政主管部门或其内设或委托的“物业管理办公室”、“物业管理处”、“物业管理中心”等部门；如当地政策为物业主管部门委托行业协会进行信用评定，则须提供物业主管部门委托行业协会进行信用评定的文件，以及招标文件中所要求的证明材料扫描件的，予以评分。

澄清1:本项目质疑回复调研时间较长，现本项目提交投标文件截止时间、开标时间和地点修改为：2026年8月4日09时10分。

更正日期：2026年07月21日　

三、其他补充事宜

更正公告内容视同招标文件的组成部分，与招标文件具有同等法律效力。请各潜在投标人及时查看下载。如因投标人不及时查看，造成后果由投标人自行承担。给各潜在投标人带来不便，敬请谅解。

四、凡对本次公告内容提出询问，请按以下方式联系。

1.采购人信息

名称：滁州市机关事务管理处

地址：滁州市南谯区龙蟠大道99号

联系方式：张主任 19856925787

2.采购代理机构信息

名 称：滁州市政府采购中心

地　址：滁州市龙蟠大道109号房产大厦2楼

联系方式：0550-3519598、15385506369

3.项目联系方式

项目联系人：张主任、毕玉

电　话：19856925787、0550-3519598、15385506369 

五、附件

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