一、人员岗位设置

项目经理1人、综合主管1人、内勤（兼出纳）1人、公寓经理1人、物业经理1人、主管3人、内勤1人、楼长3人、保洁员57人、值班员44人、基地管理员2人、替岗值班员4人、外保洁主管1人、垃圾清运工2人、外保洁员12人、维修主管1人、班长兼报修接单员1人、电工4人、杂修6人、锅炉工1人。共计147人。所有物业服务人员身体健康、无传染性疾病、无犯罪前科、能够胜任相应岗位工作。管理岗位工作人员年龄50周岁以下、基层岗位工作人员年龄要求男性58周岁以下、女性55周岁以下。

 所设置岗位人员工作时间需保证全员在岗。

    1、人才队伍贮备

（1）物业人员专科以上学历需占总人数的12%以上；

（2）年龄在45周岁以下的需达到30人以上；

2、业务培训

（1）物业所聘人员要进行岗前培训；

（2）物业在岗人员每月进行一次岗位培训；

二、学生公寓

（一）学生公寓楼宇概况

（二）学生公寓楼宇服务需求

1.门卫管理。

2.楼内巡视。

3.秩序维护，对进出可疑人员进行询问，并协助相关部门做好消防治安工作，落实公寓夜间巡查制度。

4.维修申请及零修。

5.学生公寓入（调、退）寝管理。

6.学生公寓文化建设。

（1）环境育人

（2）服务育人

（3）管理育人

（4）劳动育人

（5）文化活动育人

7.学生房间内四小件配备（拖布、扫帚、撮子、纸篓）。

8.毕业生房间及新生房间的卫生清理。

9.学生房间内垃圾袋配备。

10.楼宇内设备设施管理（吹风机、热水器、洗衣机等）。

11.资源节约。

12.门前非机动车辆摆放。

13.公共区域保洁，楼道、楼梯、大厅干净整洁、玻璃明亮；天花板无蜘蛛网及灰尘；地面无污垢、痰迹、纸屑、烟头；墙面无灰尘；卫生间无异味、厕坑、镜面无污点；洗手台面无油渍；垃圾箱随时清理。门前三米内环境卫生及除雪。

14.公寓公区内建筑物配套设施（除第三方引进设施及设备）卫生清理。

三、教学楼宇

（一）教学楼宇概况

（二）教学楼宇服务需求

1.门卫值班。

2.楼内巡视。

3.秩序维护。

4.维修申请及零修。

5.公区定期消毒。

6.冬季保暖门帘、门前防滑地垫及电梯地垫配置。

7.楼宇内设备设施管理。

8.资源节约。

9.门前非机动车辆摆放。

10.公共区域保洁，包括明理厅、立言厅、勤学楼各阶梯教室，大理石墙面无灰尘，喷涂墙无污渍。地面干净无杂物，大理石地面有光泽，地毯洁净无污渍。天花板、天棚目视无灰尘、无蜘蛛网，玻璃门窗无明显污渍。卫生间无异味，便器无污垢，地面无纸屑、烟头、积水。门、窗、扶手、灯具、消防口等公用设施无明显灰尘、污迹。

11.教学、办公楼宇内公共区域家具清理。

12.三米以下玻璃幕墙清洗。

13.电梯轿厢内卫生清理。

14.消防器材卫生清理。

15.配置公区垃圾箱。

16.提供各楼宇洗手液，提供躬行楼擦手纸、卫生纸。

（三）实训基地更值岗位和维护管理岗位服务需求

更值岗位职责

1.按照单位要求，对基地全方位值守。

2.每天对基地进行全方位巡视检查，不留死角。

3.看护基地设施设备运转安全，保证用水用电安全。

4.看护基地农作物、设施设备及其他物资，防止被盗、抢或破坏等。

5.看护基地确保不被外来因素侵占、污染和破坏。

6.守好门，禁止身份不明人员进入基地，对来访参观人员做好登记。

7.杜绝安全隐患，保证不发生火灾。

8.完成单位领导交办的其他工作。

维护管理岗位职责

1.负责设备的日常维护、保养、检查、维修工作，确保设备正常运行。

2.制定设备维护计划，定期进行设备检查，及时发现并处理设备故障。

3.负责基地各科研、生产项目的管理和服务。

4.负责基地与学院的沟通，解决基地发生的问题。

5.负责基地环境卫生整治，保证环境干净、整洁，避免火灾等事故发生。

6.负责基地公共区域卫生清扫，定期铲除杂草等，维护路面的干净。

7.负责来访参观人员的接待，并介绍基地项目情况。

8.完成单位领导交办的其他工作。

四、室外环境保洁

（一）外环境概况

（二）外环境保洁服务需求

1.校园内道路、硬覆盖、绿地内垃圾等环境清洁。

2.配备室外垃圾箱、卫生清理。

3.人文景观、雕塑、宣传栏路标等固定物卫生清理。

4.非机动车车辆摆放。

5.垃圾袋装化，集中清理至校内指定垃圾站。

6、实训基地垃圾清运至校内指定垃圾站。

7.冬季除雪。

8.建筑渣土的处理原则是谁施工谁及时运出，属新的绿化工程中的渣土，清运费用全部包括在工程中，清扫的渣土及杂物和学校认可的无头渣土由保洁公司集中运出。

9.校园内灯杆、建筑物外表面等张贴标语遗留的痕迹清理干净。

10、家属区保洁。包括路面、楼道卫生清扫及冬季除雪。

五、维修服务（限于零修工程）

说明：校区内所有建筑物、实习实训基地、各类温室等构筑物及配套设施、各类管线、围墙、硬覆盖等零星修缮工程，简称零修工程。单项(单次)修缮工程材料投资在200元以下（数量以单项修缮工程涉及到的材料数量为准，单价以当期辽宁省建筑工程造价管理总站公布的材料信息价格为准）的维修项目列为零修工程。主要包括：

（一)疏通维修排水管道、窨井。

（二)疏通维修上下水管道、地漏、立式水箱、马桶等。

（三)屋面防水、雨落管、散水坡、台阶等。

（四)修补室内外墙面及室内地面、顶棚。

（五)检修门窗、门锁、门把手、折页、修配钥匙等，添换窗纱玻璃，衣柜内的门锁、柜门、晾衣杆等。

（六)给排水系统的维修，包括局部换管、更换阀门、卫生设备修缮、配件（脚踏阀、水龙头、下水软管等）更换等。

（七)电力系统的维修，包括供电系统（不包括教学、科研设备及外联设备）、配电系统、用电系统（灯、开关、插座、爆电、路灯灯泡、自采井控制柜等）的更换、维修。

（八)供暖设施的维修，包括管线、阀门、暖气片等的更换、维修。

（九)室内家具备品及桌、椅、窗帘维修。

（十)做好学院迎新、送旧及大型活动期间的清扫、搬运、布置等工作。

（十一)冬季供水井的保暖措施。

（十二）电锅炉及其附属设施的管护以及运行系统的安全

巡视和检查及零部件更换，建立维修保养方案。

建筑物处于质保期内（建筑质保期为2年，其中防水、保温层质保期为5年）的，不在维修范围内，在交接时双方需确定维修对象的完好状态。

六、公寓信息化服务

学生公寓管理及服务要实现信息化，并能够提供数据接口与学校信息中心对接，实现信息实时共享；

将信息化融入到学生公寓管理的各职能模块中，通过智能化手段实现基础管理数据统计、舍务管理、考评管理及信息反馈。中标单位通过购买或自主开发拥有智慧公寓软件服务系统，并拥有成功服务案例，中标单位将软件系统免费应用于学校公寓场景（相关的公寓网络连接、布线、终端电脑、ipad 及大屏幕硬件等由学校负责），将信息化与学生公寓管理机制进行有机结合，促进公寓服务标准、服务流程更加规范，实现学生公寓管理数字化、信息共享化，方便进行有关信息查询、数据统计、报表生成等，使学生公寓的管理工作实现智慧化、高效化、精细化管理，达到管理升级。智慧公寓的软件系统物权及使用权归中标单位所有，硬件部分校方投入归校方所有。

（一）学生公寓基础管理数据统计通过对学生信息管理、

床位管理、调退寝管理等实现数据共享。

（二）信息反馈所有基础管理数据推送管理者和相关用户，实现信息共享、管理共享。

实现大屏发布以及各级权限用户的手机端发布。

（三）维修管理

维修服务管理要实现信息化，并能够提供数据接口与学校信息中心对接，实现信息实时共享；

系统解决学生的报修、上传故障照片，通过网上派单，

分工种分区域，维修单派工、维修单状态跟踪、维修效果的查询、维修耗材和费用统计及维修评价。

七、 违约责任

（一） 违约处理

1、中标人在服务工作中未按合同约定履行日常义务或未达到服务质量标准或发生其它违约情况，招标人有权视情节收取200-5000元违约金，中标人向招标人支付违约金后仍应继续履行合同完成整改。中标人拒不整改的或整改两次仍不合格的，招标人有权解除合同，并不支付中标人任何服务费。

2、中标人服务过程中，因故意或过失造成招标人或第三人财产或人身损失的，每发生一次，招标人有权收取1000-10000元违约金，同时中标人应赔偿全部损失。

3、中标人未按时足额向员工支付工资、福利等或缴纳社会保险费用等，每发生一次，招标人有权要求中标人支付5000元违约金，并且相关责任全部由中标人承担。

4、招标人有权从履约保证金、服务费用中先行扣除因中标人违约产生的违约金及损失，履约保证金不足时，中标人应在三日内补足，逾期未补足的，每逾期一天应按应交纳金额的1%支付违约金。中标人支付的违约金不足以弥补实际损失的，中标人按实际损失向招标人另行支付。

物业管理和服务的标准

按照辽宁省《物业管理服务质量规范》及辽宁省《高等学校学生公寓社会化服务》标准的规定和要求以及质价相符的原则，乙方按照一级物业管理服务标准为甲方提供物业管理服务，包括：

一、公共区域管理服务标准

(一)做好节水节电节能工作，杜绝公共部位常明灯，卫生间常流水现象。供暖季或空调运行时要关闭门窗。

(二)门厅、楼梯、走道、厕所等公共区域每天清扫不少于两次，一次在7：50前完成，一次在13：20前完成；其他公共区域及部位每天拖洗一次并全天保洁。达到地面无垃圾，灰尘、痰迹、污迹、纸屑、烟头；厕所无污迹、异味、镜面无污点；洗手台面无油渍；垃圾箱随时清理。

（三）墙面、栏杆、扶手、天花板、消防口及附属物无污迹灰尘、蜘蛛网；教室门窗、桌椅、讲台、踏脚板干净明亮，教室内黑板槽无粉尘，讲台上粉笔、粉笔擦摆放整齐；课桌椅排列整齐，桌肚内整洁无杂物；公共部位窗明几净。大理石墙面无灰尘，喷涂墙无污渍。地面干净无杂物，大理石地面有光泽，地毯洁净无污渍。    

（四）及时维护、维修各楼宇设施、设备(如：课桌椅，窗帘窗轨、门窗玻璃、台盆水池、贴脚线脱落等)。

二、校区及家属区室外保洁标准

（一）负责校区内卫生的清扫、垃圾清运（包括实训基地），每天清扫2次，并全天保持整洁。

（二）保证校区内地面干净整洁、人行道无杂草，草坪无垃圾定期拔杂草、无白色污染、果皮箱外表整洁、校区无小招贴。

（三）每天必须在规定的时间内将校区及家属区清扫干净，保证路面及楼道整洁无杂物，冬季雪后道路通畅，无积雪。同时还必须坚持日常7小时巡视保洁工作。

（四）清扫的杂物垃圾必须运到指定的垃圾场，严禁任意乱倒。

（五）做好秸秆、树枝等粉碎处理工作，并负责堆放场地的消防安全。

（六）  人文景观、雕塑、宣传栏路标等固定物卫生清理。

（七）  校园内灯杆、建筑物外表面等张贴标语遗留的痕迹清理干净。

（八）建筑渣土的处理原则是谁施工谁及时运出，属新的绿化工程中的渣土，清运费用全部包括在工程中，清扫的渣土及杂物和学校认可的无头渣土由保洁公司集中运出。

三、更值门卫服务标准

（一）负责外来人员询问并登记，将记录本保存完好。

（二）按时开关公寓楼门，保证不存在男女混寝现象，确保学生安全。

（三）保证24小时服务，值班人员每天巡视楼宇不少于4次。

（四）值班人员必须熟悉楼宇内的老师和同学，要做到有外人进入楼内时能第一时间发现可疑人员并采取措施及时处理。

    （五）各岗位人员应做到：

    1.服从领导，听从指挥，加强组织纪律性，遇事及时请示、报告。

2.坚守岗位，恪尽职守，不离岗串岗，不闲聊，不做与工作无关的事。

3.明辨是非，保持警惕，遇到复杂问题，多思多想，对周边情况仔细观察。

4.遵守制度，坚持原则，机智灵活，注意工作方式方法。

5.仪态端正，着装整洁，精神饱满，态度和气，言语文明，处事公平合理。

6.树立尊师重教、服务教学科研理念，因师生科研教学实验加班等晚出入楼宇，物业管理人员要热情做好岗位服务。

7.做到四个熟知，即熟知重点要害部位、熟知重点特殊人员、熟知重要事项、熟知岗位职责。

 (六）做好公共设施、设备的检查管理工作，如发现有跑、冒、滴、漏现象和损坏现象要第一时间维修并上报甲方。

    四、维修管理服务标准

（一）建立严格的维修制度，配备专业维修人员，并建立报修档案；维修及时、快速，紧急维修10分钟内出现场，一般维修1小时内响应并且当天完成维修，维修及时率达到95%以上；确保师生学习、生活正常；楼宇内公共财物齐全、无人为损坏，完好率达98％以上。

（二）物业维修人员应统一着装，维修现场要有施工警示标牌。

（三）设备维修工作中应严格执行安全规程，保证设备和人身安全。因设备维修过程中造成的人身损害或财产损失，由乙方自行承担全部责任。

（四）给排水维修及零星维修标准

给排水故障应立即抢修，保证给水阀门开关顺畅有效；排水故障当天必须疏通，意外严重堵塞当天不能疏通的，应连续作业至疏通为止。雨排及明暗沟渠无堵塞现象，沟体完好，雨排篦子无破损、丢失。

（五）电照维修服务标准

保障配电设施、消防设施完好、保持清洁，亮灯率应达到98%以上；每半年对线路进行全面检修，更换老化线路。

（六）乙方应加强管理，避免难以腐烂杂物进入排水系统，定期检查并清掏楼宇外第一个排水井，并保证排水井内进水管下沿外露。

（七）广场砖、步道砖、园路的维修标准

1.各种砖无缺少，98%没有松动，单块破损面积不能大于20%；

2.路牙石整齐没有明显塌陷，无缺失现象，单块破损长度不超过20%；

3.台阶没有明显破损；

4.乙方应在接到报修后最迟不过半日到场施工（灾害性天气除外），施工过程中要严格按规范要求施工，施工结束后需经甲方签证验收并存档，对不合格工程要坚决做返工处理；

5.甲方将检验乙方实际使用材料情况及工程的进展情况，计量要真实准确。

五、水系维护管理标准

（一）鱼塘水面无漂浮的饮料瓶、塑料袋、烟头等垃圾及杂物，无漂浮死鱼。

（二）鱼塘桥上栏杆扶手无积尘和小粘贴、杂物、蛛网等。

（三）鱼塘、图书馆门前水系定期用刷子、机械清除绿苔。重大活动前期应彻底进行刷洗，活动期间应增加擦洗次数，加强卫生质量。

六、机械化作业服务标准

（一）地面、路面机械化作业率90%以上，每天对保洁区域进行两遍作业，作业过程中应控制扬尘和噪音污染，对于浮尘污染严重的路面应采取有效措施控制浮尘并进行彻底清扫。

（二）所有车辆需在显著位置标注带有公司LOGO的“物业作业”字样，规范行驶，注意安全。

七、学生公寓文化建设服务标准

（一）环境育人

与楼座居住学生所在的二级学院沟通确立文化主题，并经学校学工部门批准，对公寓门厅、楼道等公共区域进行板材类、镜框类、手工作品类、图文类、家具类等装饰，推进学生寝室内务环境卫生及秩序建设。

（二）服务育人

通过对学生日常行为进行督导，面向学生提供舍务服务、安全呵护、生活服务、心灵呵护、行为引导等服务内容，并在关心人、帮助人、服务人中教育人、引导人。

（三）管理育人

主管部门牵头学校学工部门、二级学院、后勤处、学生代表以及服务企业成立联合治理组织，在学生入住期间每月至少进行1期对学生公寓的联合工作检查并召开沟通对话会，化解矛盾、消除误解、解决问题，正向引导广大学生遵守大学章程，完善校规校纪，健全自律公约，加强法治教育，大力营造治理有方、管理到位、风清气正的育人环境。

（四） 劳动育人

教育，必须与生产劳动和社会实践相结合，培养德智体美劳全面发展的社会主义建设者和接班人，将包括劳动教育在内的党的教育方针，落实为国家法律规范。以劳动课程、日常劳动服务等多种形式，培养学生生活能力和良好的生活习惯，强化社会责任感，树立自理、自立、自强意识。

（五）文化活动育人

通过开展以开学季、毕业季为代表的每学期不少于4次的主题文化活动，如：安全月主题活动、劳动月主题活动、生态月主题活动、感恩月主题活动、大学生文化艺术节等以中华传统美德、学校文化内涵和专业特色为主题，促进学生德能并进。

八、常态化消毒管理

（一）做好病媒防治和消杀工作。对室内外重点部位每月进行集中消杀一次，每周进行一次除四害检查并做好相关记录。

（二）通风

保持良好的通风状态，提倡自然通风。每日至少三次开窗通风换气，每次20-30分钟，注意保暖，条件允许可长期通风。

（三）楼宇内消毒

1、走廊、楼梯、卫生间等公共通道区域，每天进行一次消毒。

2、卫生间应始终保持良好的通风状态，以自然通风为主，如无法自然通风，应进行机械通风；卫生间内垃圾需及时清理；卫生间的拖布和抹布应专区专用。

3、下水道使用专用消毒药品进行消毒，室外下水井、粪池等应进行定期消毒。

4、加强垃圾清理消毒，对垃圾安置处地面、墙面进行定期消毒。

（四）校园外环境消毒

1.室外环境地面、公共区域凉亭、长椅、操场看台消毒进行定期消毒。

2.楼宇外围垃圾存放点地面及垃圾房地面进行定期消毒。

3.楼宇周边护栏，校内快递柜，健身器材，人员高频触碰位置进行定期消毒。

九、其他要求

（一）建立信息共享机制，对于重大突发事件，1分钟内行动，将损失降到最低；3分钟内上报公司领导和后勤主管领导，事实清晰、描述准确。

（二）自觉维护教学楼等楼宇秩序，保障高峰期的有效疏导和人员安全。