第三章 服务需求
一、物业管理服务内容及要求
本次采购项目采购期限为一年，人员要求:服务人员不少于41人。
1、阜新市海州区行政服务中心，主楼高22层，裙楼高3层，地下一层为停车场.
主要设施及配套系统包含电梯运行系统、智能监控系统、消防系统、水源热泵系统、给排水设施、配电室等，物业服务包含：
2、公共场所、房屋共用部分和领导办公室、值班室的打扫、床单被套的清洗及垃圾清运。包括但不限于：楼内公共区域、领导办公室、接待室等。
3、原海州区教育局办公楼、文旅局办公楼、就业局办公楼、失独人员活动室的日常巡视与维护。
4、庭院及“三包”区域内清洁卫生、除雪和绿化美化；每月楼
内公共区域（大厅、楼梯间）玻璃清洁两次。
4、办公楼及庭院实行24小时安全管理。包括但不限于：楼内巡视。
5、负责维持公共秩序；外来人员接待、查验、登记、安检等。
6、根据有关法律、法规制定物业管理制度。
7、保证工作人员在岗人数，保证工作质量。
8、其他临时事务用工等。
二、管理目标及各项指标要求
（一）管理目标
确保办公环境舒适、楼内资产安全。
（二）管理服务应达到的各项指标
1、杜绝火灾责任事故，杜绝刑事案件；
2、环境卫生、清洁率达100%;
3、服务有效投诉少于1%,处理率100%;
三、岗位配置及上岗要求
1、项目负责人（项目经理）1人，全面负责本项目的物业管理工作，对本项目管理品质负责；要求：爱岗敬业，认真负责，有丰富物业管理经验。
2、保安员不少于15人，要求：踏实肯干，认真工作，至少3年本岗位工作经验。保证不少于15人：门岗4人、大厅1人、9层1人、10层1人、夜班4人、消防操作员4人，要求：消防操作员中级证，累计工作满2年，无色盲色弱，身体健康，熟悉消防系统操作与应急处置。
3、保洁员不少于18人，要求：踏实肯干，认真负责，具有相关工作经验。
4、维修人员：保证不少于6人，要求：技术过硬、认真负责，具有水、电、暖、气等相关工作经验。24小时值班。
5、音响调控员1名，负责音响设备调控及维护。
四、服务内容及标准
（一）工程维修服务
1、负责本项目水、电、暖、照明、空调、给排水及各类设施设备的日常维修保养。
2、定期巡查公共区域照明、配电箱、给排水设施、水泵房、水箱间，检查设备阀门管道运行情况，确保无跑冒滴漏；定期检查配电室、水源热泵机房、电梯运行状态、消防设施及供水管网、阀门。
3、建立完整的设施设备档案，标识齐全，由专业人员制定保养计划并填写运行维护记录，持证上岗。设备房内照明符合规定，标识标牌齐全，消防灭火设备功能有效。
4、日常维修包括灯具更换、开关插座维修、上下水检修、洁具更换、门窗五金维修等，接到报修后及时响应，一般故障当日修复；管道爆裂、停电、设备停机等复杂故障立即到场处置，采取临时措施并启动应急预案。
（二）安保服务
1、负责办公楼24小时安全管理，包括门岗值守、大厅接待、楼层巡逻、夜班执勤及消防控制室值班，维持楼内公共秩序。
2、保安人员统一着装、佩戴标志，24小时值班，交接班有记录。外来人员经电话联系确认后方可进入并登记，物资搬出须查验出门证。
3、车辆进出引导停放有序，禁止载有危险品和污染源车辆进入。
4、对重点区域、重点部位每日巡查并做好记录，异常情况3分钟内到场处置；夜间按指定路线巡逻，及时排查安全隐患。
5、建立保安人员考核细则，定期开展消防知识、应急处突及服务礼仪培训，做到人走灯关、断水断电。
（三）保洁服务
1、楼内公共区域：大厅（含门口）、走廊及楼梯间每日循环拖洗地面，保持干净光亮，无积尘、无污迹、无垃圾；墙面、天花板无蛛网积尘，及时清理不当张贴物；防火门、消防栓箱、指示牌、指示灯箱等公共设施无蛛网、浮尘、污渍，无乱贴乱划；楼梯台阶和扶手、护栏无积灰；大厅门保持洁净无灰尘；电梯门及按键面板无积尘；不锈钢表面光亮无污迹；照明灯具无尘土、光洁明亮；门口地垫无砂泥；宣传栏、展示柜无手印积尘；玻璃定期清洁，保持透亮无水渍。
2、领导办公室及会议室：由专人负责保洁。9层政府、10层区委、11层人大、12层政协由专人负责领导办公室及会议室卫生（区长休息室、组织部长办公室、宣传部长办公室、政法委书记办公室、统战部部长办公室及音频会议室由公共区域保洁负责）。
3、卫生间：每日循环保洁，保持无异味，地面无积水、尿迹、垃圾、烟头；便器无黄渍污垢并按规范消毒；洗手池、水龙头、台面无污垢水迹，按规范消毒；镜面无水渍；手纸架无手印，光亮洁净；纸篓污物不超过三分之二，内外干净；隔板无积尘、垃圾、痰迹；污水池无砂泥；水池无臭味、无沉淀漂浮物。
4、院内：院内（含绿化区）无烟头、纸屑、果皮，硬质地面无痰迹，每日两扫一保；垃圾桶不满溢，表面无痰渍污迹，按规范消毒，垃圾日产日清、分类投放；定期对公共区域、卫生间、垃圾点进行预防性消毒，灭鼠灭蟑，控制蚊虫孳生。
（四）设备配备
1、为保障本项目各项物业服务标准落地，针对保洁、除雪、工程维修、安全防护、消杀绿化等作业配齐各类机具设备，建立台账、维保、领用及损耗更新管理制度。
2、配齐拖把、抹布等常规保洁工具，按区域分类标识、专区专用，每日清洗消毒，破损及时更换，定点存放。配置洗地机、吸尘器等自动化设备，满足大厅、楼梯间等高频清洁作业，专人管理维护。
3、足额配备铁锹、推雪板及除雪机械，入冬前检修调试，保障庭院及三包区域除雪作业，易损工具储备备用。配备水电暖成套维修机具，满足设施巡检、日常维修及24小时抢修，保证故障及时处置。
4、配齐安保执勤、消防操作、高空作业防护及消杀器械，防护用品定期检查，破损立即更换。全部设备购置或租赁相关票据、合同资料加盖公章备查，关键设备预留备用，确保各项物业服务正常开展。
（五）应急服务
1、结合本单位特点编制应急预案，成立应急指挥部，下设抢险组、通讯组、后勤组，明确职责分工，24小时待命。
2、接报后10分钟内响应，30分钟内到场处置。遇突发事件立即启动应急预案，按事件报告、先期处置、响应升级、善后处理流程执行，及时报告采购人并配合相关部门处置。
3、储备应急物资，确保应急通讯畅通。覆盖火灾、停电、跑水漏水、电梯困人、治安事件、暴雪暴雨等极端天气等各类场景，善后做好现场清理和事件记录。
（六）绿化养护服务
1、负责院内及“三包”区域绿化带的日常养护，包括浇水、修剪、施肥、除草、病虫害防治等工作。
2、按季节安排养护频次：春季适时浇灌返青水，夏季加强浇水和除草，秋季修剪整形、清理落叶，冬季做好防寒防冻。定期修剪绿篱、草坪，保持整齐美观；及时清除绿地内杂物、垃圾。
3、绿化养护质量标准：植物生长良好，无明显枯黄枯死；绿地整洁无杂草；修剪平整，无徒长枝、下垂枝。病虫害防治以预防为主，定期巡查发现病虫害及时处理，合理使用药剂。
五、其他要求
1.供应商必须保证全体员工工资不能低于现行阜新市规定的最低工资标准，并为全体员工提供养老保险等“五险”。
2.国家调整最低工资标准及社会保险缴费基数，采购单位不予调整物业费金额，报价时请充分考虑相关风险。
3.中标人应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。中标人未能履行物业服务合同的规定，导致采购人人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
4. 如履约服务内容发生变更，采购人可与中标人签订补充协议，补充协议内容在合同范围之内，补充协议的的价款则按照合同单价及实际发生工作内容进行计算，但最多不得超过合同金额的10%；如因发生不可预见的重大变故，则采购人与中标人按照实际情况签订补充协议，协议内容双方另行约定。
注：本采购项目参数由采购单位提供，投标人如有疑问，请与采购单位联系。
